Несносные хрущевки: что делать жителям московских пятиэтажек со своими квартирами
Работа над адресным списком пятиэтажек, которые пойдут под снос в Москве вторым эшелоном, только начата, но градус обсуждения этой темы на рынке недвижимости не снижается. Суток не прошло со встречи Владимира Путина с мэром Москвы Сергеем Собяниным, на которой было решено продолжить снос пятиэтажек в Москве, как собственники «хрущей» ринулись снимать объявления о продаже. Одни, чтобы накинуть миллион к цене квартиры, другие, чтобы не продавать вовсе и дождаться обещанного переселения в новое жилье без доплаты, за казенный счет. Кто из них прав, и какая стратегия выигрышная, сайту телеканала «Звезда» помогли разобраться эксперты рынка.
На встрече с президентом мэр Москвы отчитался о программе сноса первых хрущевок в столице, которую обещал завершить не позднее 2018 года, и тут же заявил о необходимости запустить второй этап сноса ветхих пятиэтажек.
«В Москве немало еще остается жилья, мягко говоря, некомфортного, по большому счету ветхого, жилья. Это пятиэтажки примерно таких же серий, как мы снесли, но их значительно больше – около 25 миллионов квадратных метров, в них проживает 1 миллион 600 тысяч москвичей», - доложил Собянин.
Он попросил главу государства оказать содействие в изменении нормативной базы, а также инициировании специального закона, благодаря которому снос таких домов был бы возможен. При этом разработку законопроекта, его согласование, все финансовые и организационные моменты, как пообещал мэр, город возьмет на себя. Путин снос пятиэтажек со строительством на их месте нового жилья назвал правильным решением.
Такая договоренность на высшем уровне молниеносно всколыхнула рынок вторичного жилья. Одни риелторы рапортовали о срыве сделок по продаже «хрущевок», другие о резко возросших аппетитах продавцов таких квартир.
Как отметил руководитель отдела аналитики агентства недвижимости Century21 Россия Кирилл Котриков, интерес к пятиэтажкам серий, предполагаемых сносу, действительно возрос – количество запросов увеличилось почти на 25%. Однако, как признают эксперты, это еще не трансформировалось в реальный спрос к «хрущевкам» и, как следствие, в повышение стоимости квартир в пятиэтажках.
Это подтверждает статистика, которую привел управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов: «По нашим данным на 1 марта, цены на пятиэтажки изменяются в полном соответствии с рынком, не показывая никаких заметных колебаний. Так, стоимость одного квадратного метра панельной пятиэтажки в среднем по Москве составляет 155,95 тыс. руб., в кирпичной – 180,94 тыс. руб. Изменение цен к предыдущему месяцу составило – 0,6% и +0,7% соответственно».
При этом ряд экспертов высказали мнение, что слухи о росте цен и ажиотажном спросе на «хрущевки» являются не более чем спекуляцией. А стоят за ними риелторы, работающие со «вторичкой» и переживающие «штиль» в данном сегменте.
«Хрущевки – это наименее востребованный сегмент вторичного жилья, который пользуется наименьшим спросом среди клиентов. Средняя стоимость квадрата в них превышает на 20-25% расценки в строящихся проектах в рамках одного района. Для владельца хрущевки продажа квартиры сегодня стала настоящей проблемой – по некоторым объектам сроки экспозиции превышают год», – объясняет мотивы авторов слухов управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Момент для продаж
Эксперты констатируют, что на данный момент рынок замер и находится в состоянии повышенного интереса, как со стороны потенциальных покупателей, так и продавцов. Настоящий бум на «хрущевки» стоит ожидать только после появления более подробной информации о программе сноса. Когда появится четкая законодательная база новой волны сноса и переселения и, конечно, когда станут известны конкретные сроки реализации программы: какие именно хрущевки подпадут под первую волну сноса и какое жилье в качестве альтернативы будет предлагаться их собственникам.
Поэтому, как уверены эксперты, собственникам «хрущевок» стоит запастись терпением. А дальше – ловить волну. Программа расселения безусловно окажет позитивный эффект на цены квартир в пятиэтажках, обреченных на снос. Однако он будет ограниченным как по локации, так и по времени.
Цены на жилье будут расти в тех объектах, которые пойдут под снос в обозримом будущем, то есть в ближайшие пару лет, говорит Литинецкая. Еще лучше, если дома находятся в ликвидной локации – ЮЗАО, СЗАО, ЗАО, где цены на любое жилье выше среднемосковских.
«В этом случае рост цен может составить от 10% до 20%. Если говорить о более "бюджетных" районах Москвы, то там значительного роста ожидать не стоит: не более 5-10%», - резюмирует эксперт «Метриум Групп».
Поэтому, тем собственникам, которые не готовы томиться в ожидании переселения в новое жилье, предоставленное городом, лучше воспользоваться моментом, когда интерес к «хрущевкам» будет подогрет, и попробовать продать старую квартиру. Тем более, если дом окажется в числе первоочередных кандидатов на снос. Чем ближе дата сноса и переселения, тем дороже будет объект.
На вырученные средства с небольшой доплатой, как считает Литинецкая, собственник сам сможет подобрать подходящий для себя вариант жилья. Более того, у него будет возможность воспользоваться программой обмена старого жилья на новое с доплатой (trade-in).
Однако с решением о продаже придется поторопиться. Всплеск интереса со стороны инвесторов тоже может оказаться недолгим. Программа может растянуться на несколько десятков лет, и вкладывать деньги в жилье с возможным возвратом через 10-15-20 лет, вопрос спорный, констатирует Котриков.
Выбор терпеливых
«25 млн кв. м – это несравненно огромные объемы жилья, которые потребуют значительных денежных средств и привлечения многочисленных инвесторов по реновации кварталов. Пятиэтажки создавались массово по всей столице, поэтому их снос и расселение также превратится в ударную стройку», – рассказывает директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев.
Вариант с продажей старой «хрущевки» в удачный момент, конечно, подойдет не всем. Это скорее выбор активных собственников, не готовых дальше ютиться в ветхом жилье. Ведь все время ожидания придется жить в ветхом доме, со старым ремонтом, понимая, что даже переклеивать обои – нецелесообразно. К тому же перспектива переезда по неизвестному адресу, несмотря на все обещания властей переселять владельцев хрущевок в рамках одного района, не каждого обрадует.
«Здесь не может быть массовых решений, каждая ситуация индивидуальна. Все зависит от ряда факторов: ожиданий собственников, их возраста и психологического настроя, а также от количества собственников. Может быть, кому-то уже завтра надо разъезжаться, а кого-то все устраивает и не хочется никаких изменений», – комментирует Москатов.
При этом не исключено, что власти постараются предотвратить заключение спекулятивных сделок, обращает внимание Стригалев. На продажи жилья, уже определенного под снос, запросто может быть наложен мораторий.
Впрочем, если на реновацию кварталов посмотреть, как на отличный шанс улучшить свои жилищные условия с возможностью переехать в более качественный и современный дом, у владельцев квартир появляется интерес к тому, чтобы оставаться в своих домах, считает директор «НДВ-Девелопмент».
Таким образом, для тех собственников хрущевок, которым давно невмоготу тесниться в старом жилом фонде, следует быть внимательнее ко всем новостям по объявленной программе сноса и готовиться к удачному моменту для продажи квартиры по максимальной цене. А всем остальным – запастись терпением, но все-таки контролировать ситуацию, чтобы откладывание планов по переезду не привело к разочарованиям.
