«Дно» не обнаружено: чего ждать от рынка жилья в 2017 году
В минувшем году на рынке жилой недвижимости царили негативные тенденции: вместе с реальными доходами населения снижались и цены на жилье. Но к концу года, судя по результатам анализа данных Росстата, наметился тренд на замедление снижения цены квадратного метра жилья. А в некоторых регионах, среди которых Москва и Московская область, Ленинградская, Новгородская, Ярославская и Белгородская области, Краснодарский край, даже небольшой рост. Во что это вылилось в 2017 году, сайту телеканала «Звезда» рассказали эксперты рынка.
В пользу покупателя
Как отчитался Минстрой России, по вводу жилья 2016 год оказался не менее успешным, чем предыдущий. В стране ввели больше 80 млн кв. м жилья. Почти на 30% вырос ипотечный рынок: объем выдачи ипотечных кредитов достиг почти 1,5 трлн руб. Также наблюдалась положительная динамика в долевом строительстве. Количество заключенных договоров долевого участия выросло более чем на 3,3%.
«Сегодня рынок находится на стороне покупателя, и эта ключевая тенденция продолжила свое развитие в 2017 году», – отмечает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.
С начала года продолжилась коррекция цен как на новостройки, так и на «вторичку». По итогам двух месяцев 2017 года уровень цен на московские новостройки снизился всего на 0,4% и составил в среднем 195,4 тыс. руб. за «квадрат». Причем, как уточняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, наибольшее изменение было зафиксировано в сегменте эконом-класса – на 1,8%, до уровня 112,9 тыс. руб. за квадратный метр. Уровень цен в сегменте комфорт-класса увеличился на 0,4%, в сегменте бизнес-класса изменений не было – 151,7 и 249,7 тыс. руб. за квадратный метр соответственно.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая отметила, что в январе и феврале застройщики уже реализуемых проектов не шли на прямое повышение цен, так как спрос в этот период традиционно невысокий.
«Девелоперы сейчас придерживаются традиционного способа привлечения покупателей, действуют выгодные скидки и акции, а также увеличивается объем предложения квартир небольших площадей, что снижает бюджет покупки», – комментирует руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Юлия Сапор.
При этом эксперты отмечают, что текущий уровень цен на рынке – в пределах 195-196 тыс. руб. за «квадрат» – держится на протяжение семи последних месяцев. Застройщики, по сути, исчерпали свои возможности по ценовому демпингу при первоначальном ценообразовании ввиду инфляционных процессов и роста себестоимости реализации проектов, уверена Шаталина.
Поэтому, что касается первичного рынка, эксперты настаивают, что цены достигли своего минимума. Благо, данные Росреестра свидетельствуют о восстановлении спроса: за первые два месяца года количество заключенных ДДУ выросло почти на 28% относительно аналогичного периода прошлого года. Эксперты единодушно объясняют это доступным предложением в Москве и стабилизацией доходов населения, а также, несмотря на сдержанную ценовую динамику, отмечают тенденцию к оживлению.
«Дно» не обнаружено
На вторичном рынке жилья Москвы после традиционного сезонного роста спроса и цен в декабре и такого же традиционного сезонного падения спроса в январе наметилась незначительная негативная динамика в стоимости квадратного метра, поддерживающая тренд прошлого года. «Причем если смотреть на крупные сайты объявлений, такие как ЦИАН, "Яндекс.Недвижимость" и другие в динамике, то может показаться, что цены стоят. Но при продаже дисконт достигает 3–5% на объект, а с дисконтом продается порядка 70% всех предложений. В итоге реальные суммы сделок как раз и показывают небольшое предсказанное снижение цен», – рассказывает руководитель офисов «Таганский» и «Новогиреево» «МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова.
По данным отдела аналитики агентства «Century21 Россия», в декабре 2016 года средняя цена на квадратный метр в Москве составила порядка 208 тыс. руб., в январе – 204 тыс. руб., а в феврале – уже 200,7 тыс. руб.
Эксперты связывают такое положение дел с тем, что предложений на рынке много, а вот спроса недостаточно. Руководитель отдела аналитики «Century21 Россия» Кирилл Котриков предлагает судить об этом по количеству заключенных договоров купли-продажи, ипотеки и ДДУ и обращает внимание, что число договор купли-продажи продолжает стабильно падать. «В феврале их количество – 8486, что на 4% меньше, чем в феврале 2016-го, и на 20% меньше, чем в 2015-м», – подчеркивает он.
На данный момент рынок «вторички» находится в стадии затянувшегося экономического спада, резюмируют эксперты, и говорить о росте цен на жилье пока не приходится.
Ипотека без поддержки
Вместе с количеством ДДУ в начале года значительно выросло количество заключенных ипотечных договоров – на 34% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Падение доходов серьезно отразилось на возможности населения покупать недвижимость без использования кредитных механизмов, в то время как значительная потребность в жилье осталась. Да и падение цен на квадратный метр, безусловно, привлекает покупателей.
Причем рост произошел на фоне паники, которая чуть было не случилась на рынке из-за прекращения государственной поддержки ипотеки. Как известно, еще весной 2015 года правительство России в качестве антикризисной меры приняло решение о субсидировании процентных ставок по ипотечным кредитам на новостройки до 12% годовых. Это было вызвано тем, что Банк России поднял ключевую ставку до 17% и тем самым чуть не обвалил рынок ипотечных кредитов, ставки по которым стали заградительными.
Согласно расчетам эксперта«Century21 Россия», из-за увеличения ключевой ставки до 17% рынок ипотечного кредитования потерял порядка 35% заемщиков. А программа льготной ипотеки способствовала увеличению их количества на 36%, то есть компенсировала утрату полностью.
Сейчас ставка ЦБ равна 10%, и необходимость в субсидировании просто отпала. Однако с концом программы господдержки ипотеки связывали риски роста коммерческих ставок. В реальности завершение программы субсидирования ипотечной ставки практически, не повлияло на рынок новостроек, признает руководитель управления аналитики и оценка ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Как говорит Литинецкая, уже в январе начали действовать временные льготные программы у крупнейших банков (Сбербанка и ВТБ) с низкими ипотечными ставками. Они смягчили переходный период после окончания программы в январе, а в феврале Сбербанк объявил о снижении ипотечных ставок до 10,4%, что сопоставимо со ставкой при господдержке.
Дрогнули ставки и по военной ипотеке. Основные банки, работающие по программе «Военная ипотека» – банк «Зенит», «Газпромбанк», Сбербанк и «Связь-банк», – раньше предлагали ставку от 11,75% до 12,5%. В марте Сбербанк объявил о снижении ставки на 0,85 процентного пункта по продуктам «Военная ипотека – приобретение готового жилья» и «Военная ипотека – приобретение строящегося жилья» – до 10,9% годовых. Вместе с тем банк увеличил максимальную сумму кредита по военной ипотеке до 2,22 млн. руб.
Вместе с тем, по данным Минстроя России, средний уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам вернулся на докризисный уровень – 12,48%. По мнению экспертов, при условии дальнейшего снижения ключевой ставки Банка России к концу 2017 года произойдет снижение рыночных ставок по ипотечным кредитам, и ставка меньше 10%, вполне вероятно, станет реальностью.
Таким образом, текущая ситуация на рынке недвижимости действительно выглядит ориентированной на покупателя и наиболее удачной для приобретения жилья. Цена квадратного метра на «вторичке» продолжает падать, а в новостройках, кажется, достигла минимума и «топчется» на пути вверх. При этом предложение богато, условия высокой конкуренции обязывают застройщиков создавать более качественные проекты при условии привлекательной конечной стоимости, подчеркивают эксперты. Вдобавок ставки по ипотечным кредитам даже с учетом отсутствия господдержки привлекательны как никогда и стремятся к однозначным цифрам.
В заключение стоит вспомнить еще об одном ключевом драйвере рынка жилья в России: недостаточное обеспечение населения жильем. По словам Котрикова, этот показатель в нашей стране достигает 23,7 м на человека. Следовательно, при малейшей стабилизации экономики и начале роста доходов стоит ожидать, что люди опять начнут вкладывать в недвижимость.
