Маклеры, кооперативы и МЖК: как решали квартирный вопрос в СССР

Сегодня на рынке недвижимости крутятся гигантские деньги. Квартиру можно купить, продать, перепланировать или сделать любой эксклюзивный ремонт. А ведь каких-то несколько десятков лет все было совершенно по-другому. В Советском Союзе отдельная жилплощадь была роскошью. А весь жилой фонд страны находился в собственности государства. Не существовало даже такого понятия как «рынок жилья».

Право на бесплатное жилье имел каждый, но в ожидании долгожданной площади могли пройти годы. Каким же образом покупали, разменивали и строили квартиры в эпоху отсутствия частной собственности? И на какие хитрости шли люди, чтобы обменять жилплощадь?

1977 год. Советские люди отмечают 60-летие Октября. Советский атомный ледокол «Арктика» первым в мире достигает Северного полюса. На орбиту выводят новую орбитальную станцию «Салют-6». А на экраны страны выходит фильм «По семейным обстоятельствам». Партийным деятелям кино не понравилось, так как в фильме высмеивался теневой рынок обмена жилья в СССР. Но в целом он весьма точно отразил ситуацию с недвижимостью.

Настоящими пионерами частного предпринимательства на просторах Союза были маклеры - торговые посредники. Сегодня риелторы могут предложить любое жилье на выбор. А в Советском Союзе улучшить жилищные условия часто можно было только путем обмена. Маклер должен был отследить каждый ход рискованной комбинации. Он был не просто риелтором, но и психологом, юристом и финансистом в одном лице.

Вот только его деятельность была вне закона. Подпольным маклерам, согласно 154-й статье УК СССР, грозило лишение свободы до трех лет с конфискацией имущества. Поэтому сделки всегда маскировались под обмен жилья, а маклеры вынуждены были вести себя как шпионы.

Конечно был и вполне легальный способ обмена, только на то, чтобы найти подходящий вариант и оформить все документы, могли понадобиться годы. Первые маклеры появились в СССР в 1946 году, когда в Банном переулке Москвы было открыто первое бюро обмена квартир. «Квартирная толкучка» в столице была известна на всю страну - сюда приезжали даже иногородние. Именно здесь собирались маклеры, знавшие толк в составлении квартирных «цепочек». Их работа оценивалась дорого: от 200 до 800 рублей за сделку.

Порой для квартирного обмена были нужны веские основания. В 1985 году Михаилу Боярскому пришлось даже оформить фиктивный развод, чтобы осуществить сделку и перевезти свою маму с окраины города в центр - поближе к себе.

«Моя мама была больна. А в это время Максим Леонидов уезжал в Израиль и оставил свою квартиру, которая была рядом с нами. Я говорю: "Давай мы с тобой поменяемся, тебе же все равно». Он говорит «Давай, конечно». И так благополучно получилось, что маму можно было перевезти к нам, и я мог ходить к ней каждый день навещать и ухаживать за ней. Вот таким образом мы развелись, чтобы прописать маму. Это формальность такая, о которой мы забыли и долгие годы не вспоминали. А потом вдруг решили восстановить наши супружеские отношения и еще раз жениться», - вспомнил Боярский.

Чтобы не переплачивать маклерам, советский человек ходил в Банный переулок как на работу, изучал стенды внутри огороженного двора и самодельные доски объявлений вдоль стены перед входом на территорию.

Так, писательница Мария Арбатова поменяла трешку на окраине Москвы на квартиру в центре без всяких переплат.

«Полгода я занималась этим, как дятел долбила. За то время мы посмотрели уйму квартир, естественно, с уймой судеб. И был такой контингент, особенно пожилых людей, которые менялись, потому что это эмоционально их развлекало. Вот ты приходишь к человеку, начинаешь с ним договариваться. Обо всем договариваешься, а потом он звонит тебе на следующий день и говорит: "Я передумал"», - рассказала она.

«Рыночную» привлекательность квартиры обеспечивало наличие в ней телефона. На его подключение стояли в очередях по 10-15 лет. Обменять квартиру без телефона на квартиру с телефоном было практически невозможно.

Если разменять жилье не получалось, квартиру в СССР можно было купить, причем вполне легально. В конце 50-х годов городское население СССР увеличилось в два раза по сравнению с довоенным уровнем. А темпы строительства жилья отставали. Тогда государство разрешило немного частной собственности. В 1958 году вышло постановление Совета Министров о создании жилищно-строительных кооперативов.

На самом деле, первый жилищный кооператив появился в Советской России еще в 1921 году - это был знаменитый поселок художников Сокол в Москве. Большевикам пришелся по душе замысел английского социолога-утописта Эбинизера Говарда, предложившего идею города-сада на основе коллективной собственности. Но вскоре власть одумалась, и в 1937 году все кооперативы были упразднены как проявление частной собственности, а построенные дома переданы в жилой фонд местных Советов.

А в 1958 году состоялась вторая попытка. К строительству привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком до 20 лет. И, что действительно звучит по сегодняшним меркам утопично, квартира оплачивалась в рассрочку без процентов.

Советский человек вступал в кооператив как в сообщество единомышленников. Чаще всего в кооперативных домах жили люди одной специальности - творческие работники, ученые, военные. Но вложиться в кооператив могли только люди с большими доходами, ну или смекалистые.

Так, известный драматург Аркадий Инин занял на собственной свадьбе у каждого из 200 гостей по 20 рублей - и купил двухкомнатную квартиру.

«Мы на 5-м курсе поженились, уже все ушли в инженеры… у всех была какая-никакая зарплата - 90-100-120 рублей. И выделить двадцатку большого труда не составляло. Мы собрали 4000 рублей. На 3600 мы купили квартиру, и еще у нас там осталось на мебель. И потом три года отдавал», - вспомнил Инин.

А Владимир Жириновский даже продал машину, чтобы вложиться в кооператив.

«Запорожец продал - как раз первый взнос. И потом 15 лет платили. Но ощущение - мое! Не общежитие, не теща, не родители - ты хозяин», - вспомнил Жириновский.

Кооперативы, как правило, продавали в домах «улучшенной серии». Были даже проекты квартир с двумя туалетами - фантастическая во времена СССР роскошь. Но самое главное, в кооперативный дом можно было сразу въезжать и жить, не тратясь на ремонт. Когда Татьяна Веденеева купила свою первую квартиру, она была полностью готова к жизни.

«Ты получаешь ключи и можешь в ней жить. Кухня, как правило, в ней тоже вмонтирована. Но самое главное, там была обычная советская сантехника, которая не ломалась никогда», - рассказала Веденеева.

Но государство не ослабляло контроль за гражданами. Если человек купил кооперативную квартиру, на бесплатное жилье он уже рассчитывать не мог. И наоборот, при наличии государственного жилья гражданин не мог вступить в кооператив.

Однако зачастую у молодых советских семей денег на кооперативные квартиры не было. Зато каждый советский человек мог сам себе построить дом. Для этого надо было вступить в комсомол, обзавестись семьей и принять участие в гигантском социальном эксперименте по возведению домов для молодежи.

С 1971 по 1991 год по всей стране было построено около 200 молодежных жилищных комплексов, в которых получили квартиры более четырех миллионов человек. Первые экспериментальные дома для молодых семей построили в Подмосковье. Руководителем строительства был Станислав Синица.

Это были не просто дома, а жилые комплексы со всей необходимой для жизни инфраструктурой. В холлах на каждом этаже находились комнаты продленного дня для школьников, детский сад, библиотека, прачечная и колясочная, работали курсы кройки и шитья, тренажерный зал и даже бильярдная.

Четвертого июля 1991 года на фоне распада СССР был принят закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который дал возможность людям переписать свою квартиру из государственной в частную собственность. Gочти 87% населения, ничем до этого не владевшие, стали собственниками жилья. И в стране началась совсем другая эпоха.