Без жилья, но с долгами: как экс-собственники отменяют сделки по квартирам
В России участились случаи, когда после покупки квартиры владелец узнает, что мошенники заставили продавца отдать недвижимость. По решению суда, квартира, которую продали не по своей воле возвращается первому хозяину. В таких случаях покупатель остается без квартиры и денег, но с большой ипотекой.
Нино Цитлидзе уже четвертый год пытается через суд выселить предыдущего владельца из собственной квартиры. В сентябре 2022-го на севере Москвы девушка покупает двухкомнатную квартиру за почти 9.5 миллионов рублей. Продавец - пенсионерка, предоставила все необходимые документы. Объяснила причину: она переезжает ближе к родственникам. Выписалась из квартиры перед сделкой. Со стороны и продавца и покупателя работали риелторы. Квартира куплена в ипотеку, а потому дополнительно сделку проверяли и в банке.
«Все было идеально, я сделала все что можно было для минимизации рисков при покупке жилья», - рассказала Цитлидзе.
Пенсионерка даже написала расписку: деньги получила, претензий не имею. Но в день, когда Нино должна была получить ключи, женщина перестала выходить на связь.
«Мне позвонили из правоохранительных органов, сказали, что совершены мошеннические действия и срочно направили на допрос. Я приехала в следственные органы, где мне сообщили, что продавец в день передачи ключей подожгла военкомат», - добавила покупательница.
Позднее в суде выяснилось, что пенсионерка по указке мошенников продала квартиру. Деньги от сделки она передала курьеру. Военкомат подожгла, чтобы якобы их вернуть. За это преступление суд на время разбирательств отправил женщину под домашний арест. В квартиру, которая юридически принадлежит Нино. Девушка в ней прописана, а продавец уже не имеет никакого отношения. Суд первой инстанции обязал пенсионерку покинуть жилплощадь. Мосгорсуд это решение отменил и оставил квартиру за продавцом, так как другого жилья у нее нет.
Единственное основание, к которому пришла судебная коллегия то, что якобы имущество выбыло из владения собственника квартиры помимо ее воли. Есть такая норма в законе, которая разрешает право требовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если оно перешло помимо воли собственника.
Ссылаясь на эту норму продавцы сегодня массово возвращают уже проданные квартиры. В Москве подобных дел около двухсот. А по всей России только за 2023 год, по данным департамента при Верховном суде поступило больше 4 тысяч дел об оспаривании прав на недвижимость. Сумма исковых требований - больше полутора триллионов рублей. В интернете - десятки чатов с обманутыми покупателями.
Срок подачи искового заявления по таким делам - 3 года. То есть предыдущий собственник может обратится в суд даже после того, как покупатель уже заселился и сделал ремонт.
Суд встает на сторону продавца и принимает так называемую реституцию. То есть возвращает сделку в первоначальное положение. Продавцу - квартира, покупателю деньги. Но деньги. как правило. к тому моменту уже отданы мошенникам. А продавец признает себя банкротом. И добиться выплаты становится практически невозможно.
Если квартира была куплена в ипотеку - банки на встречу покупателям не идут и договор не аннулируют. Максимум - могут предоставить отсрочку. Но вернуть назад свои средства все же можно, говорят юристы.
Эксперты предлагают ряд мер, которые хоть и не полностью, но могут помочь избежать таких ситуаций на рынке вторичного жилья. Юридическая проверка и психологическое поведение продавца. Нервозность, регулярные звонки. Если есть подозрения - необходимо провести медосвидетельствование продавца у психиатра прямо перед покупкой. В случае судебного разбирательства шанс выиграть дело при наличии такой справки выше. Также можно попросить продавца передать ключи в день заключения сделки.
